J-REITのバブルチャート(10月版)

J-REITの銘柄バブルチャートを更新してみてみました。

前回は7月14日の今年最安値直後で作成していますので、現在よりREIT指数は安かった時です。

参考までに各格付け毎の平均分配金利回りです。

 

前回の記事はこちらです。

「分配金が高ければ高い程買える銘柄」という訳ではありませんが、全体像を理解するのに使っています。

J-REITのバブルチャート(NAV/利回り/時価総額)から見る全体像



全体像(10月版)

全体としては、あまり変わり映えしないです。というかバブルが多すぎて差がわかりません。

前回、利回り8%で冥王星状態だった、スターアジアが太陽系の外から帰ってきて、「さくら総合リート投資法人」が重力圏外に飛び出し気味です。

僕の見方です。

左下から右上に対して、銘柄の資産規模は下がり、LTVは上がる傾向がある推測を持って、個別銘柄をチェックします。

 

格付け無し

下記を見ると、バブルチャートは全体像と違い、低配当/低NAV(左上)~高配当/高NAV(右下)という近似線が書けそうな変わった図です。無格付けは投資信託や機関投資家が入る量も少ないので歪み安いエリアです。無格付けならば6%の利回りは欲しいですね。

  • 左上ゾーンはパフォーマンスも価格も悪いゾーンですが、ヘルスケア系は平均的にあまり良くない様に見えます。
  • ”さくら総合リート”は上場したばかりで、規模も小さいのリスクはありますが高配当ですね。僕は7月に82000円で指値してて、後200円届かなかったという残念な思い出があります。(今90000位ですがチェックしてません。)
  • スターアジアは売却益がなければ、実力値としては5.5%位です。

 

A格付け(A-/A/A++)

綺麗な左下から右上への線形です。5%が平均ゾーンに見えます。

左下が低NAVで右上ならば高NAV問題ない訳です。右上のインヴィンシブルはLTVは53%で高めで、左下の星野リゾートは34.9%です。

  • インヴィンシブルはチェックしましたが、外資系でソフトバンクの買収した投資子会社のフォートレスが親会社です。LTVも53%と高いです。増資頻度が高くNAV1倍以下で平気で大量増資してくるので、安定志向の人には向かないREITだと思います。(僕は公募で取れっちゃったの買いましたが)

 

AA-/AA銘柄


この辺から日銀銘柄が入ってきます。幅が広いですが平均利回りが4%程度に見えます。

イオン/プレミアム投資法人が価格下落で、大分はじき出された感じです。

  • イオンも8月にNAV1倍以下で増資しています。経費率も高く、AA-って微妙なラインかな。と個人的には感じています。
  • グローバル・ワンはLTVが一番高いREITですので、不人気ゾーンで指標としては良くない印象です。
  • 三井不動産ロジスティックス(大きいオレンジバブル)は大人気ですが、LTVが24.5%と分配金増の余地が高い銘柄です。好き嫌いはありますがこれだけ見ると割高な感じもしないですね。

AA+銘柄

日銀銘柄も多いですし、規模が大きいが故に投信の購入量も多くなります。

7月の底から更に下落している格付けです。今年に入ってから下落し続けている大型銘柄も多く、日本ビルファンドも年初来10%以上下落しています。

僕は様子見です。所有している優良銘柄の日本ロジスティックは下落して含み損が出ています。

 

J-REITの購入も今年の計画分は終了してしまいました。

暫く様子見です。大きく下落し、また利回りが一段上がることになればもう少し買い増すことになります。

 

下記、GoogleSpreadSheetで作成したリアルタイム更新版です。

J-REITのバブルチャート(GoogleSpreadsheet リアルタイム更新版)

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